我個人認為關於土地開發的問題要害只有一個，就是如何提高對於土地的開發誘因。土地會因為地理位置，土壤氣候，天然資源等等因素各有不同的生產力，及生產的優勢作物。大家都知道某些地方特別適合種植或是生產某些商品，但是卻有地方幾乎是荒涼一片無法做任何生產。
而對於所有土地而言，能讓人去積極開發的共同原因就是關於土地的權利分配。土地的權利實在可以被分的非常細，也許是有完整的所有權，也許是像對面的朋友一樣擁有部分使用權及收入處分權，甚至是一部分的轉讓權但卻沒有所有權。這些權利的分配非常複雜本篇文章的重點只打算去討論土地轉讓權如何影響土地開發誘因。
在前幾天小弟去南部出遊時，了解到了當地土地的一些情形，與東部原住民的情形相當類似，在國民政府撤退台灣之後，被撫番政策將土地權利劃分的亂七八糟，最大的得利者是政府本身獲得了廣大的土地，其次是較熟悉土地法的少數人，而大部分人的土地是莫名其妙的被徵收。
而現在在屏東88水災時被肆虐過的地區，土地使用權確實是在當地原住民的手中，但是被規定只能由本人或是同樣情形的原住民使用，且用途也被規定只能種植某些特定作物。等於是沒有所有權沒有完整使用權，也沒有完整的土地轉讓權。
為什麼會這樣規定的原因確實有點困難，只能去揣測這樣的制度安排是為了保護原住民的土地利益，讓他們不要被剝削佔有。但是就我親眼看到那樣荒無的模樣來看，這種安排對於土地開發的誘因是沒有什麼實質上的幫助。
事實上當政府持有土地時的問題，就是要如何開發。而政府往往自己無力去從事土地開發的事情，只能透過各種方式下放權利，所以會看到BOT，BOO等方式。而我們在屏東所見的是類似放領的方式，但是看到的是一片荒無，這難道代表的是放領是錯的嗎？
讓我們來想一想，土地的使用權不完整，還有轉讓權被堵死到底是對開發誘因有怎樣的壞處？除了土地生產力各有不同之外，每個人所擅長的專長本是也不盡相同，如果一片土地的用途被限制住，本來就是生產力的一大限制。意思就是：規定一塊灌溉系統並不完善的地區只能種植稻米，這將會對當地農民而言是一種災難。即使是這樣規定經過審慎評估，都不如讓他們自行選擇要種植的作物來得洽當。若是將規定放寬至只能從事農業用途可能會是個比較妥善的規定
那麼轉讓權又扮演著如何的角色？轉讓權事實上代表著兩種意義，一種是使用人(或是所有人)的改變，另一種就是土地用途的改變(如由農業變向服務業或工業)。這兩種轉換往往同時進行，土地的轉讓原因通常不是因為一種用途走不下去，就是因為土地價值上升為了獲取差價利益而轉讓。不管是哪種，下一任的使用人(所有人)使用土地的用途未必會跟上任相同。若是這樣的轉讓是自由的，在不斷的轉讓過程中會使土地的生產力經由交換不斷的上升。任何一個大都市一開始也只是從事基本的第一級產業，如果無法進行土地轉讓及變更用途，是不會有這些大城市出現的(如倫敦，上海，台北等)
在屏東的例子中，一開始不允許土地的轉讓也許是有道理的，但是過長時間的不允許必然大大減低土地的開發效率及誘因，如果彙整以上的意見，我個人會認為在開放居民放領的初期限制其用途及轉讓權，但是過個三五年之後，這樣的限制必須被放鬆，不然只會扼殺土地的開發。
然而在對岸的改革開放這場洪流的開端，正是由一個小農村的土地改革開始，他們彼此簽定了使用者可以處分部分的土地收入，就開始了中國經濟起飛的強大風潮。然而問題是，台灣的屏東看似在各項土地權利自由開放程度上領先當時的中國，為什麼仍然一片荒無？
我想這個問題是出在，土地的開發誘因是被制度更改而激勵的，而不是被目前制度水準值激勵的。意思就是土地開發誘因會被權利趨向自由開放而增加，而不會因為目前的規定而被激勵。在現在對岸的許多的土地制度限制仍比台灣多得多，但是開發生產的速度卻是比我們快得多，原因就是他們不斷的在放寬規定，也許放寬也會有個極限，但這就像是一層透明網一樣，政府要做的就是提供一張公正而清楚的網，讓人民自行從事生產及交換，遠比政府親手下來開發有效率的多。
關於土地制度實在是博大精深，即使本文章已經只小小討論部分土地權利劃分，但還是無法全面討論土地制度給開發誘因帶來的影響。所以在這裡只希望能夠給大家說明如果在使用權及轉讓權上出了差錯會導致開發上怎樣的崩潰，如有任何錯誤或是問題，還望多多指教！哈~！[崩潰！土轉拳！]
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